겉바속촉

어림셈법 - 화폐의 시간가치를 고려하지 못함 - 수익률법, 승수법 존재 - 수익률 : 값이 클수록 투자의 타당성 존재 - 승수 : 값이 작을수록 투자의 타당성 존재 *** 수익률법과 승수법은 역수 관계 *** [수익률법] 1. 종합자본환원율 - 종합환원율, 자본환원율, 종합수익률 - 총투자액에 대한 순영업소득의 비율 = 총자본수익률, 총투자수익률 - 종합자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액(부동산가격) 2. 지분투자수익률 - 지분투자액에 대한 세전현금수지의 비율 - 지분투자수익률 = 세전현금수지 / 지분투자액 (세전현금수지 = 순영업소득 = 부채서비스액) 3. 세후수익률 - 지분투자액에 대한 세후현금수지의 비율 - 세후수익률 = 세후현금수지 / 지분투자액 [승수법] 1. 조(총)소득승수 - 조(총)소득에..

할인현금수지분석법 - 현재의 부동산 가격이 장래의 현금흐름을 할인한 현재가치와 같다는 인식을 기초로 함 - 현금유입 = 투자를 통하여 얻는 수익 or 수입, 세후지분복귀액 - 현금유출 = 투자에 소요되는 현금지출, 투자비용, 투자금액, 초기지분투자액 - 장래 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자의 타당성을 분석하는 방법 - 순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI) 존재 1. 순현재가치법 = NPV - 순현재투자가치, 순현가 - 순현가 = 현금유입의 현재가치의 합 - 현금유출의 현재가치 - 할인율은 사전에 결정되어야 함 : 최소한의 요구수익률로 결정하기 때문에 투자주체마다 달라짐 - 순현가 > 0 : 현금유입의 PV합이 현금유출의 PV합을 공..

1. 이자율의 개념 - 단리 : 투자원금에 대해서만 붙는 이자 - 복리 : 지급받을 이자가 원금에 가산되어 또 이자 발생 최초의 투자금액시 수익을 창출하고 그 수익이 재투자됨을 가정 부동산투자에서 주로 사용하는 이자율 ex) 이자율 = 10%, 현재 100만원의 2년 후 가치 = ? - 단리 : 100 + 100 * 0.1 * 2 = 120만원 - 복리 1년 후 = 100 + 100 * 0.1 = 110만원 2년 후 = 110 + 110 * 0.1 = 121만원 *** 내가계수(미래가치계수) = (1 + r)^n *** - 수익률 = 현재가치를 미래가치로 만들어주는 이자율 - 할인율 = 미래가치를 현재가치로 만들어주는 할인율 현재가치 : PV = FV / (1+r)^n 미래가치 : FV = PV * (1..

영업현금흐름 - 영업현금흐름 : 부동산 보유기간 동안 운용, 임대 활동으로부터 발생하는 현금수입과 현금지출을 측정하는 것 - 가,유,순,전,후 가능총소득 + 기타소득 - 공실 및 대손충당금 -------------------------------------- = 유효총소득 (영업수익) - 영업경비 --------------------------------------- = 순영업소득 (총투자액에 대한 결과물) - 부채서비스액 --------------------------------------- = 세전현금수지 (지분투자에 대한 결과물) - 영업소득세 --------------------------------------- = 세후현금수지 1. 기타소득 - 임대료수입 외에 얻는 부가적인 수입 : 영업외수입 ..

부동산투자 - 투자 : 장래의 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 소비를 희생하는 행위 - 소득이득과 자본이득의 기대 : 부동산은 영속성과 내구성을 지녔기 때문에 보유기간 동안 운영 및 임대를 통해 소득이득을 얻을 수 있으며 투자기간 말에 처분을 통한 자본이득을 얻을 수 있는 장점 보유 ㄱ) 소득이득 = 임대료 수입, 지대수입.... => 부동산의 전형적인 보유기간 동안 발생하는 이득 ㄴ) 자본이득 = 매매차익, 양도차익... => 부동산 취득 후 자산가치 상승으로 인한 이득 부동산 루틴 : 취득 → 운영 → 처분 운영 : 소득이득 처분 : 자본이득 투자의 기회비용 = 요구수익률 - 투자자가 대상부동산에 자본을 투자하기 위해 충족되어야할 최소한의 필수수익률 - 자본의 기회비용 ㄱ) 시간에 대한 비용(보상..

부동산조세 - 공적 기관이 자신의 활동을 수행하는 데 필요한 재원을 조달하는 것이 목적 1. 부동산 자원배분 - 외부효과로 발생하는 과소생산(소비), 과다생산(소비) 등의 시장실패를 수정하여 자원배분 효율성 제고 - 취득세 인하 : 주택의 상대적 가격을 하락시킴 => 수요 증가 유도 - 부동산 수요 공급을 조절하는 자원배분 기능 보유 - 사적부문에서도 자원배분 기능 보유 - 보유세를 부과할 때 그 용도에 따라 차등과세 2. 부동산 경기조절 3. 소득재분배 - 부동산에 관한 상속세, 증여세 등은 사회계층간의 소득 격차를 좁히는 기능 - 정부의 시장 개입으로 불균형 문제 일정 정도 해소 4. 투기억제 및 지가 인정 5. 주택문제 해결 부동산조세의 전가와 귀착 - 부과된 세금의 일부를 타인에게 떠넘기려고 하는..

공공임대주택공급정책 - 직접정책 - 정부 등 공적주체가 재원 투입 - 사적 임대주택시장보다 낮은 임대료 책정 -> 공공임대주택 공급 증가 - 공적주체가 지원을 받아 건설 or 기존주택 매입하여 임대 (임대주택정책) - ex) 행복주택공급 - 사적 임대주택시장(민간이 공급)과 공공임대주택시장(정부가 공급) 이원화 -> 부분시장으로 구분 - 임대료는 이중가격으로 형성됨 1. 단기효과 - 공공임대주택의 임대료가 사적임대주택의 임대료보다 낮아야 저소득 임차인 보호효과 발생 - 공공임대주택 공급 → 사적 임차인은 임대료가 낮은 공공임대주택으로 이주 → 사적 임대주택의 수요 감소 → 사적시장의 임대료 하락 2. 장기효과 - 임차인 입장에서는 시장임대료보다 낮은 공공임대주택을 공급받아 차액만큼을 정부로부터 보조받는 ..

임대료보조정책 - 간접정책 - 임대사업자의 심리 자극 -> 사적 임대주택 공급증가를 유도 - 임대료규제정책보다 임차인의 주거안정효과 大 - 수요측면 : 임차인에 대한 보조금 정책 - 공급측면 : 생산자에 대한 보조금 정책 1. 수요자보조금 정책 : 임대주택수요자에게 보조금 지급 → 임대주택 소비 증가 → 임차인의 주거지 선택 자유 보장 ㄱ) 단기효과 - 임차인의 효용 증가 - 임차인의 실질소득 향상 효과 - 명목소득은 동일해도 임대료가 상대적으로 하락한 효과 → 구매력 향상 - 임대료 단기적으로 상승 ㄴ) 장기효과 - 단기에 발생한 초과이윤 → 신규공급자가 시장 진입하게 하는 요인 - 임대주택 공급 증가 - 임대료 원래 수준으로 하락 2. 생산자보조금 정책 : 임대주택사업자에게 보조금 지급 or 장리저금..

임대료규제정책 - 최고가격제, 임대료상한제 - 시장균형가격보다 낮은 수준으로 최고가격 설정 - 임대인으로 하여금 정부가 규제하는 임대료 이상은 부과할 수 없도록 하는 가격통제정책 상한선 1 > 시장가격보다 높게 규제한 경우 => 아무런 변화 발생하지 않음 상한선 2 > 시장가격보다 낮게 규제한 경우 => 여러가지 현상 발생 현상 1 : 임대주택 초과수요 발생 - 임대료 하락 효과 - 임대주택수요량 증가, 임대주택공급량 감소 - 임대주택 초과수요현상 발생 : Q1-Q2 - 임대료가 상승하지 않고 임대주택 공급도 증가하지 않음 현상 2 : 임대주택 수익성 악화로 공급 감소 - 투자자는 임대주택에 대한 투자 기피 - 임대주택 공급은 단기보다 장기에 더 많이 감소(단기: 비탄력, 장기 : 탄력) - 임대업자의 ..

개발권양도제(TDR : Transferable Development Right) - 우리나라 제도 아님 - 개발권(개발증서)을 시장에서 매도하여 현금으로 보상받는 제도 - 토지의 개발권과 소유권을 분리하여 보전(규제)지역 토지소유자에게 개발권 부여 - 개발이 필요한 다른 지역에 개발권 양도 가능한 제도 - 재산상 불평등문제를 정부의 직접적인 재정부담(공공의 부담) 없이 시장기구를 통해 해결하고자 하는 제도 - 토지이용규제가 극심한 지역에서 활용가능 - 장점 ㄱ) 보전지역 토지소유자의 재산권을 일정정도 보호 ㄴ) 보전지역 등을 유지 => 사회적 편익에 기여 ㄷ) 사익과 공익의 적절한 조화 도모 가능 - 단점 ㄱ) 과도하게 활용될 경우 ㄴ) 기존 개발가능지역에서의 과밀 및 혼잡 가중 가능 토지은행(land ..

용도지역지구제 - 부의 외부효과 차단 또는 제거 - 토지이용의 효율성 제고 - 특정지역을 주거전용지역으로 지정하는 경우 : 집적이익의 증대 효과 (집적이익 = 특정활동이나 산업이 한곳에 모이면서 이익이 추가적으로 발생하거나 비용절감효과 발생) - 개발과 보전의 조화 - 세대간의 형평성 유지 - 공공복리 증진 - 공공토지서비스의 공급수단으로 활용 => 공공용지 확보수단 - 토지이용계획에서 토지 기능을 계획에 부합하도록 유도 지역지구제의 문제점 1. 규제지역 토지소유자의 재산상 손실문제 - 개발이 가능한 지역(독점적 지위를 부여한 지역)의 토지소유자와 규제가 심하여 제한된 지역(규제지역)의 재산상 불평등 문제 발생 및 심화 2. 지역특성 고려하지 못한 과잉지정 3. 적시 적용 및 대처 곤란 4. 바람직한 토..

토지정책 수단 1. 직접적 개입방법 (개발, 투자...) - 정부나 공공기관이 부동산시장에 직접 개입 - 정부나 공공기관이 부동산에 대한 수요자 및 공급자의 역할을 적극적으로 수행 - ex) 토지수용, 택지공영개발, 토지은행(비축)제도, 공공투자사업, 도시재개발.... 2. 간접적 개입방법 (지원, 보조...) - 시장기구 틀은 유지하면서 시장기능을 제고하여 소기의 효과 노림 - ex) 조세감면정책, 행정상 금융상 지원정책, 보조금 지급, 토지의 공시지가제도.... 3. 토지이용규제 ( 지정, 부과... ) - 토지이용행위를 바람직한 방향으로 유도하기 위함 - 법적, 사회적 조치로 구속 및 제한하는 개입방법 - ex) 용도지역지구 지정, 건축규제, 각종 인허가 제도, 토지이용계획, 도시계획, 개발권양도제..

부동산정책 - 바람직한 부동산 활동을 유도하기 위한 목표설정과 이를 달성하기 위한 부동산대책의 결정 및 운용에 관한 정부의 공적인 계획이나 실행행위 정부의 시장개입 이유(부동산 정책의 기능) 1. (사회적)형평성 측면의 정치적 기능 - 저소득층의 주거안정 - 사회적 형평성 달성 - 공평한 소득재분배 = 정부가 계층간 불균등한 소득분포 수정 - 차등과세(누진세 적용) => 과세표준이 크면 클수록 높은 세율 적용하는 세금 비례세 2. (시장의)효율성 측면의 경제적 기능 - 부동산시장 : 자원의 효율적 배분 불가 => 사회 전체 구성원의 후생 감소 = 시장실패 - 시장실패 : 자원의 적정(최적 & 효율적)배분을 자율적으로 조정하지 못하는 상태 - 시장실패를 수정하기 위해 정부의 부동산 시장 개입은 시장의 효율..

1. 레일리의 소매인력법칙 - 두 도시의 상거래흡인력은 두 도시의 인구 수에 비례 & 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례 - 각각 두 경쟁도시에 어떻게 배분되는지를 추정 - A도시가 B도시보다 크다면 더 많은 소비자들이 A도시로 갈것 --> 상권의 분기점은 B도시에 가까워질 것 - 수식 Xa a도시의 인구 b도시까지 거리^2 ------- = ------------------------ * ---------------------------- Xb b도시의 인구 a도시까지 거리^2 2. 컨버스의 분기점모형(수정소매인력법칙) - 레일리의 소매인력법칙을 수정, 보완 - 경쟁관계에 있는 두 점포(매장)의 영향력이 균등해지는 상권의 분기점(경계점)을 구하는 방법 - 상권의 경계점 = 두 도시가 미치는 ..

1. 리카도의 (한계지와의) 차액지대설 - 비옥한 토지(우등지)와 덜 비옥한 토지(열등지) 사이에 생산성 차이 발생 - 생산성의 차이로 인하여 지대 발생 - "곡물가격이 상승하여 지대가 발생하는 거야!!" - 지대의 성격 ㄱ) 리카도를 비롯한 고전학파의 주장 : 불로소득이다 ㄴ) 토지는 원시적으로 전조해니까 토지는 특별재화 ㄷ) 지대를 다른 생산요소들에게 지불하고 남은 잉여 = 즉, 불로소득 ㄹ) 차액지대설은 지대가 생산물가격에 영향을 주는 비용이 아닌 "잉여"라는 것을 증명하는 것 2. 마르크스의 절대지대설 - 토지를 독점하고 있다는 사실만으로도 절대적으로 지대 발생 - 토지소유자들이 토지소유권을 가지고 있다는 이유 자체만으로 발생하는 것 - 토지의 비옥도(생산성), 위치 등에 관계없이 한계지에서도 토..