부동산투자론. 영업현금흐름, 매각현금흐름

 

 

 

영업현금흐름

 

<개념>

 - 영업현금흐름 : 부동산 보유기간 동안 운용, 임대 활동으로부터 발생하는 현금수입과 현금지출을 측정하는 것

 - 가,유,순,전,후

     가능총소득
 +  기타소득
 -   공실 및 대손충당금
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 =   유효총소득    (영업수익)
 -    영업경비
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 =    순영업소득   (총투자액에 대한 결과물)
 -     부채서비스액
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 =    세전현금수지   (지분투자에 대한 결과물)
 -     영업소득세
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 =    세후현금수지

 

1. 기타소득

 - 임대료수입 외에 얻는 부가적인 수입 : 영업외수입

 

2. 공실률, 대손충당금 = 공실 및 불량부채

 - 공실 : 현재 전혀 공실 없다하더라도 최소한의 공실률을 반영해야함

 - 대손충당금 : 회수 불가능한 임대료수입 등에 대하여 사전에 예상손실에 해당하는 금액을 공제하는 것

 

3. 영업경비(운영경비)

 - 여러가지 경비 의미

 - 포함 : 유지관리비, 화재보험료, 광고비, 인건비, 전기요금, 전화요금, 재산세 ....

 - 미포함 : 소유자 급여, 개인업무비, 공실 및 대손충당금, 부채서비스액 ....

 

4. 부채서비스액

 - 저당지불액, 원리금 상환액, 월부금, 연간이자비용

 - 매 기간 상환하여야 할 원금상환분 + 이자지급분을 합한것 ; 원리금

 

5. 세전현금수지

 - 순영업소득에서 부채서비스액 공제한 것

 - 투자액을 전액 자기자본으로 했다면 순영업소득과 세전현금수지 동일 할 수 있음

 

6. 세후현금수지

 - 영업소득세를 납부한 후 실질적으로 투자자에게 귀속되는 현금흐름

 - 과세대상소득이 적자가 아니고 투자자가 과세대상이라면 세전현금흐름은 세후현금흐름보다 大

 

 

 

 

 

 

매각현금흐름(지분복귀액)

 

<개념>

 - 지분복귀액 : 부동산을 일정기간 보유하다가 처분하였을 경우, 처분으로 인해 발생하는 매각차액

     매도가격
 -   매도경비
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 =   순매도액   (순매각현금흐름)
 -    미상환저당잔금
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 =    세전지분복귀액
 -     자본이득세
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 =    세후지분복귀액

 

1. 매도가격 

 - 투자자가 팔고 싶어하는 예상되는 매도가격

 - 총매각대금(현금흐름)

 

2. 순매도액

 - 순매각흐름이라고도 함

 - 일반적 : 총매각대금 > 순매각대금

 

3. 세전지분복귀액

 - 미상환저당잔금이 남아있다면 : 순매각현금흐름 > 세전매각현금흐름