부동산투자론. 투자의 타당성 분석기법_할인현금수지분석법

 

 

할인현금수지분석법

 

<개념>

- 현재의 부동산 가격이 장래의 현금흐름을 할인한 현재가치와 같다는 인식을 기초로 함

- 현금유입 = 투자를 통하여 얻는 수익 or 수입, 세후지분복귀액

- 현금유출 = 투자에 소요되는 현금지출, 투자비용, 투자금액, 초기지분투자액

- 장래 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자의 타당성을 분석하는 방법

- 순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI) 존재

 

 

 

 

1. 순현재가치법 = NPV

 

<개념>

- 순현재투자가치, 순현가

- 순현가 = 현금유입의 현재가치의 합 - 현금유출의 현재가치

 

<특징>

- 할인율은 사전에 결정되어야 함 : 최소한의 요구수익률로 결정하기 때문에 투자주체마다 달라짐

- 순현가 > 0 : 현금유입의 PV합이 현금유출의 PV합을 공제하고도 남는 금액이 있다는 것

- 채택여부 판단 : 순현가 > 0 이면 채택,  순현가 < 0이면 기각

                            우선순위 : 순현가가 큰 순서

 

 

 

2. 내부수익률 = IRR = Internal Rate of Return

 

<개념>

- 내부수익률 = 현금유입의 현재가치 합과 현금유출의 현재가치를 일치시키게 하는 할인율

 

<특징>

- 내부수익률은 순현가를 0으로 만드는 할인율

- 수익성지수(PI)를 1로 만드는 할인율

- 내부수익률 자체를 구하기 위해선 사전에 할인율을 정하지 않아도 OK

- 내부수익률은 위험보상이 반영되지 않아 내부수익률이 높더라도 부가 극대화되는 것 아님 주의

- 채택 여부 판단 : 내부수익률 > 요구수익률이면 채택,  내부수익률 < 요구수익률이면 기각

                             우선순위 : 내부수익률이 큰 순서

 

 

==> 일반적으로 순현가법이 내부수익률법보다 선호, 이론적으로도 우수

==> 순현가법의 할인율은 요구수익률로서 위험보상을 반영함

 

 

 

3. 수익성지수법 = PI = Profitability Index

 

<개념>

- 수익성지수 = 현금유출의 현재가치에 대한 현금유입의 현재가치의 합

- 순현가처럼 사전에 할인율을 결정해야 구하는 것이 가능

- PI = 현금유입의 PV합 / 현금유출의 PV

 

<특징>

- 상대적 효율성이나 수익성을 측정하여 투자우선순위를 결정하는 경우에 주로 사용

- 수익성 지수는 순현가가 투자금액의 차이를 충분히 고려하지 못한다는 단점을 보완할 수 있음

- 채택 여부 판단 : PI >= 1 이면 채택,  PI < 1 이면 기각

                            우선순위 : PI가 큰 순서

 

 

 

 

 

NPV(순현가), PI(수익성지수), 내부수익률 관계

순현가 > 0	수익성지수 > 1	내부수익률 > 요구수익률
순현가 = 0	수익성지수 = 1	내부수익률 = 요구수익률
순현가 < 0	수익성지수 < 1	내부수익률 < 요구수익률