부동산투자론. 화폐의 시간가치

 

 

1. 이자율의 개념

- 단리 : 투자원금에 대해서만 붙는 이자

- 복리 : 지급받을 이자가 원금에 가산되어 또 이자 발생

            최초의 투자금액시 수익을 창출하고 그 수익이 재투자됨을 가정

            부동산투자에서 주로 사용하는 이자율

 

ex) 이자율 = 10%,  현재 100만원의 2년 후 가치 = ?

- 단리 : 100 +  100 * 0.1 * 2 =  120만원 

- 복리     

1년 후 = 100 + 100 * 0.1 = 110만원

2년 후 = 110 + 110 * 0.1 = 121만원

*** 내가계수(미래가치계수) = (1 + r)^n ***

 

 

- 수익률 = 현재가치를 미래가치로 만들어주는 이자율

- 할인율 = 미래가치를 현재가치로 만들어주는 할인율

 

현재가치 : PV = FV / (1+r)^n
미래가치 : FV = PV * (1+r)^n

 

 

 

 

2. 화폐의 시간가치를 구하는 자본환원계수

 

- 미래가치 계수(내가계수)

   ㄱ) 일시불의 미래가치계수

         = (1 + r)^n

         = 1원을 이자율 r로 예금하였을때 n년후 찾게되는 금액

   ㄴ) 연금의 미래가치계수

         = 매년 1원씩 연금을 이자율 r로 계속해서 적립하였을때 금액

         = {(1 + r)^n - 1} / r

   ㄷ) 감채기금계수

         = n년 후 1원 만들기 위해 매년단위로 적입, 불입하여야 할 금액을 구하는 계수

         = 연금의 내가계수와 반대개념 ( 역수 )

         = r / {(1+r)^n -1}

 

 

- 현재가치 계수(현가계수)

   ㄱ) 일시불의 현재가치계수

         = (1 + r)^(-n)

         = 할인율이 r일때 n년 후의 1원이 현재 얼마만큼의 가치있는지 구하는 계수

         = 일시불의 내가계수 후 정기점검

   ㄴ) 연금의 현재가치계수

         = 매년 1원씩 n년 동안 받게될 연금을 일시불로 환원, 할인한 액수를 구하는 계수

         = {1 - (1 + r)^(-n) } / r

   ㄷ) 저당상수

         = 원리금균등상환방식으로 원금과 이자, 저당지불액, 부채서비스액을 구하는 계수

         =  r / {1 - (1 + r)^(-n) }