부동산투자론. 투자의 타당성 분석기법_어림셈법

 

 

어림셈법

 

<개념>

- 화폐의 시간가치를 고려하지 못함

- 수익률법, 승수법 존재

- 수익률 : 값이 클수록 투자의 타당성 존재

- 승수 : 값이 작을수록 투자의 타당성 존재

 

*** 수익률법과 승수법은 역수 관계 ***

 

 

 

 

[수익률법]

 

1. 종합자본환원율 

- 종합환원율, 자본환원율, 종합수익률

- 총투자액에 대한 순영업소득의 비율 = 총자본수익률, 총투자수익률

- 종합자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액(부동산가격)

 

2. 지분투자수익률

- 지분투자액에 대한 세전현금수지의 비율

- 지분투자수익률 = 세전현금수지 / 지분투자액

  (세전현금수지 = 순영업소득 = 부채서비스액)

 

3. 세후수익률

- 지분투자액에 대한 세후현금수지의 비율

- 세후수익률 = 세후현금수지 / 지분투자액

 

 

 

 

[승수법]

 

1. 조(총)소득승수 

- 조(총)소득에 대한 총투자액의 배수

- 조(총)소득승수 = 총투자액 / 조(총)소득

 

2. 순소득승수

- 순영업소득에 대한 총투자액의 배수

- 자본회수기간이라고도 함

- 순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득

 

3. 세전현금수지승수

- 세전현금수지에 대한 지분투자액의 배수

- 세전현금수지승수 =  지분투자액 / 세전현금수지

 

4. 세후현금수지승수

- 세후현금수지에 대한 지분투자액의 배수

- 세후현금수지승수 = 지분투자액 / 세후현금수지

- 일반적으로 세전현금수지승수보다 큰 편

 

 

 

 

수익률법과 승수법 관계

수익률법		역수관계	승수법
			조(총)소득승수	총투자액 ------------------ 조소득
종합자본환원율	순영업소득 ------------------ 총투자액	↔	순소득승수	총투자액 ------------------ 순영업소득
지분배당률	세전현금수지 ------------------ 지분투자액	↔	세전현금수지승수	지분투자액 ------------------ 세전현금수지
세후수익률	세후현금수지 ------------------ 지분투자액	↔	세후현금수지승수	지분투자액 ------------------ 세후현금수지