부동산정책론. 부동산정책, 정부시장개입, 시장실패원인

 

 

 

부동산정책

 

- 바람직한 부동산 활동을 유도하기 위한 목표설정과

  이를 달성하기 위한 부동산대책의 결정 및 운용에 관한 정부의 공적인 계획이나 실행행위

 

 

 

 

정부의 시장개입 이유(부동산 정책의 기능)

 

1. (사회적)형평성 측면의 정치적 기능

 - 저소득층의 주거안정

 - 사회적 형평성 달성

 - 공평한 소득재분배 = 정부가 계층간 불균등한 소득분포 수정

 - 차등과세(누진세 적용) => 과세표준이 크면 클수록 높은 세율 적용하는 세금 <=> 비례세

 

2. (시장의)효율성 측면의 경제적 기능

 - 부동산시장 : 자원의 효율적 배분 불가 => 사회 전체 구성원의 후생 감소 = 시장실패

 - 시장실패 : 자원의 적정(최적 & 효율적)배분을 자율적으로 조정하지 못하는 상태

 - 시장실패를 수정하기 위해 정부의 부동산 시장 개입은 시장의 효율성을 높이고자 하는 경제적 기능

 

 

 

 

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시장실패의 원인

 

1. 불완전 경쟁

 - 독점 or 과점기업 : 생산량을 적게 조정 & 높은 가격 결정 (담합)

 - 소비자 : 높은 가격 지불 & 재화의 소비량 감소 => 사회적 후생손실 초래

 

2. 규모의 경제

 - 판매시설 규모 확대함에 따라 장기평균비용의 절약 및 감소되는 현상 = 규모의 경제

 - 독점화하는 경향을 가져옴 = 비용체감산업

 - 대기업 등 : 경쟁우위 ,  후발기업 : 경쟁력 저하 => 자연독점화

 - 생산이나 소비에 있어 규모경제가 발생하면 자원배분의 효율성 미달성 => 시장실패

 

3. 공공재

 - 여러 사람이 소비하더라도 소비량이 감소하지 않음 = 비경합성

 - 가격을 지불하지 않아도 소비로부터 배제되지 않음 = 비배제성

 - 공공재를 시장기능에 맡겨두면 무임승차의 문제 발생

 - 사회적인 적정수준보다 더 적게 생산되는 경향 존재

 - 그래서 공적 주체가 직접 공급 or 민간주체에게 보조금 지급하여 공급이루어지도록 함

 

4. 정보의 비대칭

 - 정보가 불완전 & 비대칭 => 자원배분의 효율성 미달성

 - 경제주체들이 가지고 있는 정보의 양과 질이 서로 다름

 - 역선택 : 정보가 부족하여 불리한 선택을 하거나 하지 않아야할 거래를 하는 경우 

 

5. (시장)외부효과

 - 외부효과는 부동성과 인접성으로 설명가능

 - 시장기구를 통하지 않고 거래상대방이 아닌 다른 제3자에게 의도하지 않은 이익이나 손해를 가져다주면서도

   이에 합당한 대가나 보상이 이루어지지 않는 경우
 - 주의 : 정의 외부효과, 부의 외부효과 모두 시장실패의 원인, 정부의 시장개입의 근거가 됨

 

   ㄱ) 정의 외부효과 : 외부환경이 부동산에 긍정적인 영향 주는 것(+)

          - 긍정적, 이로운, 이익을 주는, 외부경제

          - 이익을 가져다주어도 대가가 이루어지지 않는 경우

          - 사회적인 최적량보다 더 적게 생산되거나 더 적게 소비되는 문제 발생

          - 정부의 개입 : 정부가 사적 주체에게 보조금 지급 // 세금감면 => 수요 및 공급곡선 우측 이동

 

   ㄴ) 부의 외부효과 : 외부환경이 부동산에 부정적인 영향 주는 것(-)

          - 부정적, 해로운, 피해를 주는, 외부불(비)경제

          - 의도하지 않은 손해를 가져다주어도 보상이 이루어지지 않는 경우

          - 사회적인 최적량보다 더 많이 생산되거나 더 많이 소비되는 문제 발생 => 시장실패의 원인

          - 정부의 개입 : 규제, 과징금, 환경부담금, 세금 부과 => 수요 및 공급곡선 좌측 이동

 

 

 

 

 

*** 외부효과 비교 ***

정(+)의 외부효과(외부경제)	부(-)의 외부효과(외부불경제)
- 시장기구를 통하지 않고 제3자에게 의도치않은 이익 실현 - 과소생산 : 사적 비용 > 사회적 비용 - 과소소비 : 사적 편익 < 사회적 편익 - 보조금 지급, 규제 완화 -> 생산, 소비 증가 - PIMFY현상(긍정적 시설 개발유치현상)	- 시장기구를 통하지 않고 제3자에게 의도치않은 피해 실현 - 과다생산 : 사적 비용 < 사회적 비용 - 과다소비 : 사적 편익 > 사회적 편익 - 규제, 과징금, 환경부담금 부과 -> 생산, 소비 감소 - NIMBY현상(부정적 시설 개발기피현상)

 

 

 

 

 

정부의 실패

 

- 자원배분의 효율성을 위해 정부가 시장에 개입하였으나 시장실패 치유하지 못한 경우, 오히려 상황 악화된 경우

- 정부의 시장개입 => 사회적 후생손실 야기 가능 = 정부의 실패

- 정부의 시장개입결과로 최적(균형)수준을 벗어나게됨

- 자원배분 효율성 악화