부동산정책론. 개발권양도제, 토지은행제도

 

 

 

개발권양도제(TDR : Transferable Development Right)

 

- 우리나라 제도 아님 

- 개발권(개발증서)을 시장에서 매도하여 현금으로 보상받는 제도

- 토지의 개발권과 소유권을 분리하여 보전(규제)지역 토지소유자에게 개발권 부여

- 개발이 필요한 다른 지역에 개발권 양도 가능한 제도

- 재산상 불평등문제를 정부의 직접적인 재정부담(공공의 부담) 없이 시장기구를 통해 해결하고자 하는 제도

- 토지이용규제가 극심한 지역에서 활용가능

- 장점

    ㄱ) 보전지역 토지소유자의 재산권을 일정정도 보호

    ㄴ) 보전지역 등을 유지 => 사회적 편익에 기여

    ㄷ) 사익과 공익의 적절한 조화 도모 가능

- 단점

    ㄱ) 과도하게 활용될 경우

    ㄴ) 기존 개발가능지역에서의 과밀 및 혼잡 가중 가능   

 

 

 

토지은행(land banking)제도

 

- 토지비축제도

- 공적주체가 재원을 투입하여 장래의 용도를 위하여 사전에 미개발토지를 저렴한 가격으로 매입 및 확보

- 비축하였다가 민간의 토지수요가 증가하면 비축토지를 공급 및 판매

- 직접적 개입방법

- 우리나라에서 토지비축사업의 주체 : LH(한국토지주택공사)

    ㄱ) LH는 주로 자본금과 토지은행적립금 합계액의 10배를 초과하지 않는 범위내에서 토지채권 발행

    ㄴ) 토지채권 = 토지수익연계채권(만기 10년)

 

- 비축대상 토지 : 비축목적따라 구분하여 비축

구분	공공개발용	수급조절용(수요, 공급)
대상	SOC용지, 산업용지, 주택용지	일반토지, 개발가능지, 매립지..등
비축목적	적기, 적소, 저가공급, 경제기반 확충	토지시장의 안정

1) 공공개발용 토지

 : 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(공취법)에서 정하는 권리를 수용할 수 있다. => 수용 OK

2) 수급조절용 토지

 : 수급조절용 토지를 위해 LH는 시행계획에 따라 비축사업계획을 수립하여 장관의 승인 받아야 한다. => 수용 NO

3) 농지

 : 농지소유자의 매도의사가 있는 경우에 한정하여 매입(협의매수) => 수용 OK

 

 - 장점

   ㄱ) 사적주체의 무질서한 토지개발 방지 가능

   ㄴ) 토지시장의 수급조절 가능 => 토지시장 안정화에 기여

   ㄷ) 공공주택분양가 및 공공임대주택임대료 인하효과 => 서민부담 감소, 중소기업 경쟁력 제고

   ㄹ) 토지보상비 등의 고비용문제 완화 가능

 

- 단점

   ㄱ) 토지 사전 확보시 막대한 토지매입비용 수반됨

   ㄴ) 민간의 토지수요 미발생의 경우 : 관리 문제로 불량주택지역 형성 가능성 존재

   ㄷ) 적절한 투기방지대책 없이 매입한 경우 : 주변지역 지가 급등 or 투기현상 발생