겉바속촉

효율적 시장가설 - 부동산시장이 효율적이라면, 새로운 정보 발생시 이는 신속하고 정확하게 부동산가격에 반영될것이고, 결과적으로 정보 효율적 시장에서는 이용가능한 정보를 이용하여 초과수익을 얻을 수 없다 - 부동산가격이 이용가능한 모든 정보를 신속,정확,충분하게 반영하여 그 정보로는 초과수익을 얻을 수 없다 = 효율적시장가설 구분 반영되는 정보 정보의 내용 분석방법 초과이윤(수익) 약성 효율적 시장 과거정보 가격, 거래량의 패턴과 추세 기술적 분석 (차트분석) 획득 불가능 준강성 효율적 시장 과거 + 현재 정보 (공표된, 공개된) 재푸제표, 경영실적, 경제환경, 부동산 정책 ... 기본적 분석 (내재, 본질, 적정 가치분석) 획득 불가능 강성 효율적 시장 과거 + 현재 + 미공개 정보 미공개정보, 내부자정..

주택서비스 - 주택이 소유자나 이용자에게 제공하는 효용 의미 - 주택을 물리적 실체로 보지 않고 주택서비스를 제공하는 효용의 대상으로 본다면 동질적인 상품으로 취급가능 - 이질성이 강한 주택시장을 완전경쟁모형으로 분석하기 위해 용도적으로 동질화시키는 것 주택시장분석의 기본가정 1. 소득에 따른 부분시장 형성 - 고소득층 : 고가, 신규주택만 소비 - 저소득층 : 저가, 기존주택만 소비 한다고 가정 2. 주택수요와 주택소요 구분 주택수요 (demand) 주택소요 (needs) 개념 고소득층이 주택 구매하고자하는 욕구 저소득층에게 필요한 주택의 양과 질 대상 중산층 이상 유효 수요계층 저소득층 성격 효율성 측면 강조 형평성 측면 강조 공급 유량 개념의 신규주택공급 저량 개념의 기존주택공급 주택저량의 공급량과..

부동산시장 특성 1. 지역시장, 시장의 국지성 - 부동성 원인 - 지역간 수급불균형 초래 - 지역이 달라지면 지역별로 서로 다른 가격이 형성됨 - 시장의 분화현상 발생 ( 여러개의 부분시장 ) 2. 수급조절의 곤란성 - 단기적으로 가격의 왜곡 발생 가능 - 부동산시장은 가격이 수요와 공급을 조절하는 데 많은 시간 소요됨 3. 거래의 비공개성, 은밀성 - 개별성 - 폐쇄적인 시장 특성 - 정보탐색 비용 수반 - 불합리한 가격 형성 4. 상품의 비표준화성 - 개별성 - 일물일가 불성립 - 완전한 대체관계 제약 - 개별시장 형성 -> 독점적 시장으로 발전, 공급 비탄력적 5. 시장의 비조직성 - 개별성 - 부동산시장이 조직화되지 못함 - 정부에 의한 집중 통제 비용이 - cf ) 조직적 시장 : 유통체계를 갖..

부동산시장 개념 시장 - 완전경쟁시장 & 불완전경쟁시장 불완전경쟁시장 - 독점시장 : 생산자(1), 재화나 서비스 공급이 단일기업에 의해 이루어지는 시장조직 - 과점시장 : 생산자(소수), 공급자가 둘 이상이 소수로 구성된 시장조직 - 독점적 경쟁시장 : 독과점, 차별화된 유사한 상품을 취급하는 다소 많은 공급자로 구성된 시장조직 완전경쟁시장의 요건 - 수요와 공급이 균형을 이룸 - 균형가격에 해당하는 정상이윤만이 존재 - 가장 효율적으로 이용되고 배분되는 상태 1. 다수의 수요자와 공급자 존재 - 진입과 퇴출이 자유롭다 - 시장균형가격이 결정되면 그것을 주어진 것으로 받아들이므로 가격순응자, 가격순용자라고 함 2. 재화의 동질성 3. 자원의 완전한 이동가능성 4. 완전한 정보 5. 시장기구에 의한 균형..

수요의 소득 탄력성 - 수요의 소득 탄력성 : 수요자의 소득이 변할때 그 재화의 수요량이 얼마만큼 변하는가를 측정하는 척도 - 변화하는 정도는 소득의 변화율에 대한 수요량의 변화율로 측정 - 수요의 소득탄력성 = (△수요량/최초의 수요량) % (△소득/최초소득) ㄱ) 소득탄력성(+) > 0 : 소득 증가로 수요 증가 -> 정상재 ㄴ) 소득탄력성(-) 열등재 (소득탄력성은 음의 값이 존재하는 것 주의) ㄷ) 소득탄력성 = 0 : 소득이 변하여도 수요량 변화 X -> 중간재 A 부동산 수요 가격탄력성 = 0.9, 소득탄력성 = 0.5 A 부동산 가격 2% 상승, 소득 4% 증가 A 부동산 수요량 전체 변화율 = ? (A부동산은 정상재, 가격탄력성은 절대값) A 부동산 ..

탄력성의 개념 - 탄력성 : 가격이 변할 때(원인) 양이 얼마나 변하는지를 판단하는 지표 - 정량적 지표 ** 정량적 지표 = 양의 변화를 측정하는 지표 ** 정성적 지표 = 자료의 성질이나 특징의 변화 공급의 가격탄력성 - 어떤 재화의 가격이 변할 때 그 재화의 공급량이 얼마만큼 변하는가를 측정하는 척도 - 공급의 가격탄력성 = (△공급량/최초의 공급량) % (△가격/최초가격) 공급의 가격탄력성 결정 요인 - 수요의 가격탄력성 : 대체재의 존재 유무, 용도전환의 가능성 여부, 부동산 종류, 세분화 정도, 목적달성 여부를 결정하는 기간 따라 달라짐 1. 생산기술이 빠르게 발전하는 상품일수록 : 공급가격탄력성 ▲ 2. 생산량을 늘릴때 생산요소가격이 상승할수록 : 공급가격탄력성 ▼ 3. 용도전환이 용이할 수..

소유권에 기한 물권적 청구권 1. 소유물 반환청구권 - 점유물 반환청구권처럼 행사기간 제한 X - 현재 목적물을 점유하고 있는 자에게 행사 가능 - EX1) 매도인 --- 매수인(이전등기 X) --- 제3매수인 : 매도인 -> 매수인에게 행사 불가 - EX2) 토지매도인 --- 토지매수인(건물건축) --- 건물매수인 : 토지매도인 -> 건물매수인에게 행사 불가 제213조(소유물반환청구권) 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다. 2. 소유물 방해제거 청구권 - 방해 : 현재에도 지속되고 있는 침해 -> 법익침해가 과거에 일어나서 이미 종결된 경우는 그냥 손해 - EX1) 토지소유자 -----..

탄력성의 개념 - 탄력성 : 가격이 변할 때(원인) 양이 얼마나 변하는지를 판단하는 지표 - 정량적 지표 ** 정량적 지표 = 양의 변화를 측정하는 지표 ** 정성적 지표 = 자료의 성질이나 특징의 변화 수요의 가격탄력성 - 어떤 재화의 가격이 변할 때 그 재화의 수요량이 얼마만큼 변하는가를 측정하는 척도 - 수요의 가격탄력성 = (△수요량/최초의 수요량) % (△가격/최초가격) --> 최초값으로 하는 방법 & 중간점을 이용하는 방법 존재 - 수요의 가격탄력성 1 : 탄력적 - 수요의 가격탄력성 = 1 : 단위탄력적 1. 수요 공급이 각각 변하는 경우 - 수요 증가 : 균형가격 ▲ 균형거래량 ▲ - 수요 감소 : 균형가격 ▼ 균형거래량 ▼ - 공급 증가 : 균..

균형의 개념 - 균형 : 수요량 = 공급량 - 완전경쟁시장에서는 일시적으로 균형상태를 벗어나더라도 보이지 않는 손에 의하여 회귀 - 언제나 균형이 성립 - 균형상태에서는 수요자와 공급자가 모두 만족하는 상태 - 수요자들과 공급자들이 모두 만족하게 되어 전체 만족도 사회적 후생이 극대화됨 - 현실의 부동산 시장 : 불완정경쟁시장 (수요 공급 조절의 비원활, 효율적 자원배분 실패) 1. 초과공급 발생시 : 가격이 하락하게 됨 2. 초과수요 발생시 : 가격이 상승하게 됨 수요 · 공급의 변화에 따른 균형가격과 균형거래량의 변화 - 해당 부동산가격 이외의 요인의 변화로 수요 곡선이나 공급곡선이 이동 -> 시장 균형 변화 - 새로운 가격과 새로운 거래량이 결정됨 1. 수요 공급이 각각 변하는 경우 - 수요 증가 ..

부동산 공급 개념 - 공급 : 일정기간 동안 생산자가 재화나 서비스를 판매하고자 하는 욕구나 그 양 - 공급량 : 일정기간 동안에 주어진 가격수준에 대해 생산자가 판매, 공급하고자 하는 최대 수량 - 사전적 개념 : 공급하고자 하는 의도된 양 (실제 판매한 양을 의미 X) - 유효공급 : 누구든지 부동산 공급자로 참여할 수 있는 것 X - 유량(FLOW) : 일정기간 의미, 수익과 비용에 관계된 지표들(소득, 급여, 수입, 이자비용,....) - 저량(STOCK) : 일정시점 의미, 현재, 저장된, 고여있는,,, 저량지표=부동산가격, 순자산가치, 인구, 자산..... - 주택유량의 공급량 : 일정기간에 공급하고자하는 주택의 양 ex) 신규주택의 공급은 일정한 생산기간이 필요하므로 유량개념 - 주택저량의 ..

부동산 수요 개념 - 수요 : 일정기간 동안 소비자가 재화나 서비스를 구매하고자 하는 욕구나 그 양 - 수요량 : 일정기간 동안에 주어진 가격수준에 대해 소비자가 구입, 구매하고자 하는 최대 수량 - 사전적 개념 : 수요는 주어진 가격수준에서 수요자들이 구매하려고 의도된 양 (실제 구입한 양을 의미 X) - 유효수요 : 구매의사 + 실질적인 구매력(지불능력)을 가지고 구매하고자 하는 것 - 유량(FLOW) : 일정기간 의미, 수익과 비용에 관계된 지표들(소득, 급여, 수입, 이자비용,....) - 저량(STOCK) : 일정시점 의미, 현재, 저장된, 고여있는,,, 저량지표=부동산가격, 순자산가치, 인구, 자산..... - 수요함수 : 어떤 재화에 대한 수요(량)와 그 재화의 수요에 영향을 미치는 요인들간..

소멸시효 - 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행된다. - 권리를 행사할 수 있는 때 = 법률상 장애가 없는 때 - 연장, 배제, 가중 하는 특약은 무효 (채권자 유리하면 무효) - 단축, 경감하는 특약은 유효 (채무자 유리하면 유효) - 권리자의 권리행사 or 의무자의 의무승인=관념의 통지, 의사표시 - 중단사유 종료시 새로운 소멸시효 기산점 - 중단사유 : 청, 압, 승 청 - 재판상 청구, 파산절차 참가, 지급명령, 화해를 위한 소환, 최고(중단사유 아님 주의, 대신 6月내에 재파압, 임화) 압 - 압류, 가압류, 가처분 승 - 승인 - 판례) 채권자 -> 제3채무자 압류 한 경우 : 피대위권리_최고 효력일뿐// 피보전채권_소멸시효 중단 - 정지사유 존재하..

무효 - 법률행위의 무효는 성립된 것을 전제 - 소급무효 - 부당이득반환의무 발생, - 신뢰이익 배상책임 발생 - $137[일부무효의 법리] 원칙 : 일부무효이면 전부 무효 - $137[일부무효의 법리] 예외 : 당사자의 가정적 의사 있다면 나머지 유효 - $139[무효행위의 추인] : 무효원인이 소멸한 후에 추인해야 함 제137조(법률행위의 일부무효) 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다. 제138조(무효행위의 전환) 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력..

[표현대리] 1. 외관의 존재 2. 본인의 귀책사유 3. 상대방의 보호가치있는 신뢰 4. 표현대리행위 자체가 유효 $125. 대리권 수여의 표시에 의한 표현대리 제125조(대리권수여의 표시에 의한 표현대리) 제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제삼자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제삼자가 대리권없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다. - 성립의 외관 존재 - 수권사실 통지 - 대리권 범위 내 - 대리행위 상대방 = 수권사실 통지받은 상대방 - 상대방 선의 · 무과실 - 판례) 타인에 대하여 자기 명의의 사용을 허용 or 묵인하는 경우 명의대여도 $125의 대리권 수요 표시에 해당 $126. 권한을 넘는 표현대리 ..

단독행위의 무권대리 - 상대방 없는 단독행위 : 절대적, 확정적 무효 - 상대방 있는 단독행위 : 원칙 - 무효 예외 - 계약의 무권대리 규정 준용 계약의 무권대리 1. 본인과 상대방 [본인의 추인] - 상대방의 동의가 없는 한 일부추인 or 내용변경추인 무효 - 상대방에 대하여 해야함 - 무권대리인에게 한 경우 상대방이 그 사실을 알아야함 - 소급효 but 제 3자 권리를 해하지 못함 [추인 거절] - 확정적 무효 - 추인, 철회권, 최고권 행사 불가 [상대방 권리] - 최고권 : 상당한 기간을 정하여 + 상대방 선·악 불문 // 본인에게 (상당한 기간 지나면 추인거절 간주) - 철회권 : 추인있을 때까지 + 상대방 선 only // 본인 or 무권대리인에게 2. 무권대리인과 상대방 제135조(상대방에..