겉바속촉

포트폴리오 이론 - 고수익이 목표가 아니라 안정된 수익(잠재적 이익)의 확보에 있다는 것 - 비체계적 위험 or 불필요한 위험을 감소시키고 안정된 결합편익을 얻고자 하는 것 포트폴리오 총위험 포트폴리오 총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험 1. 체계적 위험 - 체계적위험 = 부동산시장의 구조적, 시스템적인 위험 - 모든 투자대안에 공통적으로 영향을 미침 - 회피할 수 없는 위험, 분산불가능위험 - 분산투자로 절대 제거가 불가능하여 포트폴리오의 총위험은 절대로 '0'이 될 수 없음 - ex) 이자율변동위험, 경기변동위험, 인플레이션위험 2. 비체계적 위험 - 비체계적위험 = 시장의 구조적 문제 개별투자대안마다 각각 다르게 나타나는 위험 - 포트폴리오 종목 수 증가시키면 개별자산간의 수익률 분포도가 상이..

위험-수익의 상쇄관계(Trade-off) - 높은 수익을 얻기 위해서는 그에 따른 위험도 그만큼 커짐 - 위험과 기대수익은 비례관계 1. 기대수익률의 측정 - 기대수익률 = 미래평균적으로 예상되는 수익률 - {호경기, 정상, 불경기에 발생할 확률(p) * 상황별 발생가능한 추정수익률} 의 가중평균 - 예시 문제 - 해결 방법 A : 0.3 * 100% + 0.4 * 15% + 0.3 * (-70%) = 30% + 6% - 21% = 15% B : 0.3 * 40% + 0.4 * 15% + 0.3 * (-10%) = 12% + 6% - 3% = 15% 2. 투자위험의 측정 - 투자위험 = 투자수익의 변동가능성, 기대한 투자수익의 비실현가능성, 기대와 실제의 차이, 손실의 가능성 .... - 분산과 표준편차..

회수기간법 - 투자자에게 실질적으로 귀속되는 세후현금수지를 분석대상으로 하여 회수기간을 구함 - 회수기간 = 투자금액을 회수하는 데 걸리는 기간 - 투자 채택 기준 : 투자안의 회수기간 목표회수기간 이면 투자 기각 1. 단순회수기간법 - 화폐의 시간가치 고려하지 못함 - 회수기간이 짧은 투자안일수록 = 현금흐름 GOOD = 투자의 타당성 높음 - 회수기간 이후의 현금흐름 미고려 2. 현가(PV)회수기간법 - 미래의 현금수지를 현재가치로 할인하여 투자안의 회수기간 산정 - 현금흐름에 화폐의 시간가치를 반영하면 초기현금유입이 큰 투자안이 투자이 타당성 높음

재무비율분석법 - 투자안의 재무상태 비율로 판단 - 비율을 계산하는 주체 잘못으로 왜곡 가능성 존재 - 종일 투자안이라도 재무비율마다 결정이 다를 수 있음 1. 대부비율 - 총투자액에 대한 융자금의 비율 = 대출비율, 융자비율, 담보인정비율(LTV) ... - 대부비율 높을수록 채무불이행가능성▲, 투자자의 금융적 위험▲ - 대부비율 = 융자금 / 총투자액(부동산가치) 2. 부채비율 - 자기자본(지분)에 대한 타인자본(부채)의 비율 - 부채비율 = 부채총계(타인자본) / 자본총계(자기자본) => 투자안의 대부비율이 높아지면 부채비율은 더욱 높아진다. 3. 부채감당률 - 투자자의 순영업소득이 원리금(부채서비스액)을 감당할 수 있는지의 능력을 나타내는 지표 - 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 - 부채..

어림셈법 - 화폐의 시간가치를 고려하지 못함 - 수익률법, 승수법 존재 - 수익률 : 값이 클수록 투자의 타당성 존재 - 승수 : 값이 작을수록 투자의 타당성 존재 *** 수익률법과 승수법은 역수 관계 *** [수익률법] 1. 종합자본환원율 - 종합환원율, 자본환원율, 종합수익률 - 총투자액에 대한 순영업소득의 비율 = 총자본수익률, 총투자수익률 - 종합자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액(부동산가격) 2. 지분투자수익률 - 지분투자액에 대한 세전현금수지의 비율 - 지분투자수익률 = 세전현금수지 / 지분투자액 (세전현금수지 = 순영업소득 = 부채서비스액) 3. 세후수익률 - 지분투자액에 대한 세후현금수지의 비율 - 세후수익률 = 세후현금수지 / 지분투자액 [승수법] 1. 조(총)소득승수 - 조(총)소득에..

할인현금수지분석법 - 현재의 부동산 가격이 장래의 현금흐름을 할인한 현재가치와 같다는 인식을 기초로 함 - 현금유입 = 투자를 통하여 얻는 수익 or 수입, 세후지분복귀액 - 현금유출 = 투자에 소요되는 현금지출, 투자비용, 투자금액, 초기지분투자액 - 장래 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자의 타당성을 분석하는 방법 - 순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI) 존재 1. 순현재가치법 = NPV - 순현재투자가치, 순현가 - 순현가 = 현금유입의 현재가치의 합 - 현금유출의 현재가치 - 할인율은 사전에 결정되어야 함 : 최소한의 요구수익률로 결정하기 때문에 투자주체마다 달라짐 - 순현가 > 0 : 현금유입의 PV합이 현금유출의 PV합을 공..

1. 이자율의 개념 - 단리 : 투자원금에 대해서만 붙는 이자 - 복리 : 지급받을 이자가 원금에 가산되어 또 이자 발생 최초의 투자금액시 수익을 창출하고 그 수익이 재투자됨을 가정 부동산투자에서 주로 사용하는 이자율 ex) 이자율 = 10%, 현재 100만원의 2년 후 가치 = ? - 단리 : 100 + 100 * 0.1 * 2 = 120만원 - 복리 1년 후 = 100 + 100 * 0.1 = 110만원 2년 후 = 110 + 110 * 0.1 = 121만원 *** 내가계수(미래가치계수) = (1 + r)^n *** - 수익률 = 현재가치를 미래가치로 만들어주는 이자율 - 할인율 = 미래가치를 현재가치로 만들어주는 할인율 현재가치 : PV = FV / (1+r)^n 미래가치 : FV = PV * (1..

영업현금흐름 - 영업현금흐름 : 부동산 보유기간 동안 운용, 임대 활동으로부터 발생하는 현금수입과 현금지출을 측정하는 것 - 가,유,순,전,후 가능총소득 + 기타소득 - 공실 및 대손충당금 -------------------------------------- = 유효총소득 (영업수익) - 영업경비 --------------------------------------- = 순영업소득 (총투자액에 대한 결과물) - 부채서비스액 --------------------------------------- = 세전현금수지 (지분투자에 대한 결과물) - 영업소득세 --------------------------------------- = 세후현금수지 1. 기타소득 - 임대료수입 외에 얻는 부가적인 수입 : 영업외수입 ..

부동산투자 - 투자 : 장래의 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 소비를 희생하는 행위 - 소득이득과 자본이득의 기대 : 부동산은 영속성과 내구성을 지녔기 때문에 보유기간 동안 운영 및 임대를 통해 소득이득을 얻을 수 있으며 투자기간 말에 처분을 통한 자본이득을 얻을 수 있는 장점 보유 ㄱ) 소득이득 = 임대료 수입, 지대수입.... => 부동산의 전형적인 보유기간 동안 발생하는 이득 ㄴ) 자본이득 = 매매차익, 양도차익... => 부동산 취득 후 자산가치 상승으로 인한 이득 부동산 루틴 : 취득 → 운영 → 처분 운영 : 소득이득 처분 : 자본이득 투자의 기회비용 = 요구수익률 - 투자자가 대상부동산에 자본을 투자하기 위해 충족되어야할 최소한의 필수수익률 - 자본의 기회비용 ㄱ) 시간에 대한 비용(보상..