겉바속촉

개발권양도제(TDR : Transferable Development Right) - 우리나라 제도 아님 - 개발권(개발증서)을 시장에서 매도하여 현금으로 보상받는 제도 - 토지의 개발권과 소유권을 분리하여 보전(규제)지역 토지소유자에게 개발권 부여 - 개발이 필요한 다른 지역에 개발권 양도 가능한 제도 - 재산상 불평등문제를 정부의 직접적인 재정부담(공공의 부담) 없이 시장기구를 통해 해결하고자 하는 제도 - 토지이용규제가 극심한 지역에서 활용가능 - 장점 ㄱ) 보전지역 토지소유자의 재산권을 일정정도 보호 ㄴ) 보전지역 등을 유지 => 사회적 편익에 기여 ㄷ) 사익과 공익의 적절한 조화 도모 가능 - 단점 ㄱ) 과도하게 활용될 경우 ㄴ) 기존 개발가능지역에서의 과밀 및 혼잡 가중 가능 토지은행(land ..

용도지역지구제 - 부의 외부효과 차단 또는 제거 - 토지이용의 효율성 제고 - 특정지역을 주거전용지역으로 지정하는 경우 : 집적이익의 증대 효과 (집적이익 = 특정활동이나 산업이 한곳에 모이면서 이익이 추가적으로 발생하거나 비용절감효과 발생) - 개발과 보전의 조화 - 세대간의 형평성 유지 - 공공복리 증진 - 공공토지서비스의 공급수단으로 활용 => 공공용지 확보수단 - 토지이용계획에서 토지 기능을 계획에 부합하도록 유도 지역지구제의 문제점 1. 규제지역 토지소유자의 재산상 손실문제 - 개발이 가능한 지역(독점적 지위를 부여한 지역)의 토지소유자와 규제가 심하여 제한된 지역(규제지역)의 재산상 불평등 문제 발생 및 심화 2. 지역특성 고려하지 못한 과잉지정 3. 적시 적용 및 대처 곤란 4. 바람직한 토..

토지정책 수단 1. 직접적 개입방법 (개발, 투자...) - 정부나 공공기관이 부동산시장에 직접 개입 - 정부나 공공기관이 부동산에 대한 수요자 및 공급자의 역할을 적극적으로 수행 - ex) 토지수용, 택지공영개발, 토지은행(비축)제도, 공공투자사업, 도시재개발.... 2. 간접적 개입방법 (지원, 보조...) - 시장기구 틀은 유지하면서 시장기능을 제고하여 소기의 효과 노림 - ex) 조세감면정책, 행정상 금융상 지원정책, 보조금 지급, 토지의 공시지가제도.... 3. 토지이용규제 ( 지정, 부과... ) - 토지이용행위를 바람직한 방향으로 유도하기 위함 - 법적, 사회적 조치로 구속 및 제한하는 개입방법 - ex) 용도지역지구 지정, 건축규제, 각종 인허가 제도, 토지이용계획, 도시계획, 개발권양도제..

부동산정책 - 바람직한 부동산 활동을 유도하기 위한 목표설정과 이를 달성하기 위한 부동산대책의 결정 및 운용에 관한 정부의 공적인 계획이나 실행행위 정부의 시장개입 이유(부동산 정책의 기능) 1. (사회적)형평성 측면의 정치적 기능 - 저소득층의 주거안정 - 사회적 형평성 달성 - 공평한 소득재분배 = 정부가 계층간 불균등한 소득분포 수정 - 차등과세(누진세 적용) => 과세표준이 크면 클수록 높은 세율 적용하는 세금 비례세 2. (시장의)효율성 측면의 경제적 기능 - 부동산시장 : 자원의 효율적 배분 불가 => 사회 전체 구성원의 후생 감소 = 시장실패 - 시장실패 : 자원의 적정(최적 & 효율적)배분을 자율적으로 조정하지 못하는 상태 - 시장실패를 수정하기 위해 정부의 부동산 시장 개입은 시장의 효율..

1. 레일리의 소매인력법칙 - 두 도시의 상거래흡인력은 두 도시의 인구 수에 비례 & 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례 - 각각 두 경쟁도시에 어떻게 배분되는지를 추정 - A도시가 B도시보다 크다면 더 많은 소비자들이 A도시로 갈것 --> 상권의 분기점은 B도시에 가까워질 것 - 수식 Xa a도시의 인구 b도시까지 거리^2 ------- = ------------------------ * ---------------------------- Xb b도시의 인구 a도시까지 거리^2 2. 컨버스의 분기점모형(수정소매인력법칙) - 레일리의 소매인력법칙을 수정, 보완 - 경쟁관계에 있는 두 점포(매장)의 영향력이 균등해지는 상권의 분기점(경계점)을 구하는 방법 - 상권의 경계점 = 두 도시가 미치는 ..

1. 리카도의 (한계지와의) 차액지대설 - 비옥한 토지(우등지)와 덜 비옥한 토지(열등지) 사이에 생산성 차이 발생 - 생산성의 차이로 인하여 지대 발생 - "곡물가격이 상승하여 지대가 발생하는 거야!!" - 지대의 성격 ㄱ) 리카도를 비롯한 고전학파의 주장 : 불로소득이다 ㄴ) 토지는 원시적으로 전조해니까 토지는 특별재화 ㄷ) 지대를 다른 생산요소들에게 지불하고 남은 잉여 = 즉, 불로소득 ㄹ) 차액지대설은 지대가 생산물가격에 영향을 주는 비용이 아닌 "잉여"라는 것을 증명하는 것 2. 마르크스의 절대지대설 - 토지를 독점하고 있다는 사실만으로도 절대적으로 지대 발생 - 토지소유자들이 토지소유권을 가지고 있다는 이유 자체만으로 발생하는 것 - 토지의 비옥도(생산성), 위치 등에 관계없이 한계지에서도 토..

효율적 시장가설 - 부동산시장이 효율적이라면, 새로운 정보 발생시 이는 신속하고 정확하게 부동산가격에 반영될것이고, 결과적으로 정보 효율적 시장에서는 이용가능한 정보를 이용하여 초과수익을 얻을 수 없다 - 부동산가격이 이용가능한 모든 정보를 신속,정확,충분하게 반영하여 그 정보로는 초과수익을 얻을 수 없다 = 효율적시장가설 구분 반영되는 정보 정보의 내용 분석방법 초과이윤(수익) 약성 효율적 시장 과거정보 가격, 거래량의 패턴과 추세 기술적 분석 (차트분석) 획득 불가능 준강성 효율적 시장 과거 + 현재 정보 (공표된, 공개된) 재푸제표, 경영실적, 경제환경, 부동산 정책 ... 기본적 분석 (내재, 본질, 적정 가치분석) 획득 불가능 강성 효율적 시장 과거 + 현재 + 미공개 정보 미공개정보, 내부자정..

주택서비스 - 주택이 소유자나 이용자에게 제공하는 효용 의미 - 주택을 물리적 실체로 보지 않고 주택서비스를 제공하는 효용의 대상으로 본다면 동질적인 상품으로 취급가능 - 이질성이 강한 주택시장을 완전경쟁모형으로 분석하기 위해 용도적으로 동질화시키는 것 주택시장분석의 기본가정 1. 소득에 따른 부분시장 형성 - 고소득층 : 고가, 신규주택만 소비 - 저소득층 : 저가, 기존주택만 소비 한다고 가정 2. 주택수요와 주택소요 구분 주택수요 (demand) 주택소요 (needs) 개념 고소득층이 주택 구매하고자하는 욕구 저소득층에게 필요한 주택의 양과 질 대상 중산층 이상 유효 수요계층 저소득층 성격 효율성 측면 강조 형평성 측면 강조 공급 유량 개념의 신규주택공급 저량 개념의 기존주택공급 주택저량의 공급량과..

부동산시장 특성 1. 지역시장, 시장의 국지성 - 부동성 원인 - 지역간 수급불균형 초래 - 지역이 달라지면 지역별로 서로 다른 가격이 형성됨 - 시장의 분화현상 발생 ( 여러개의 부분시장 ) 2. 수급조절의 곤란성 - 단기적으로 가격의 왜곡 발생 가능 - 부동산시장은 가격이 수요와 공급을 조절하는 데 많은 시간 소요됨 3. 거래의 비공개성, 은밀성 - 개별성 - 폐쇄적인 시장 특성 - 정보탐색 비용 수반 - 불합리한 가격 형성 4. 상품의 비표준화성 - 개별성 - 일물일가 불성립 - 완전한 대체관계 제약 - 개별시장 형성 -> 독점적 시장으로 발전, 공급 비탄력적 5. 시장의 비조직성 - 개별성 - 부동산시장이 조직화되지 못함 - 정부에 의한 집중 통제 비용이 - cf ) 조직적 시장 : 유통체계를 갖..