겉바속촉

부동산 개념 복합개념의 부동산 - 세가지 측면으로 이해 - 법률적, 경제적, 기술적 (법, 경, 기) - 부동산학 = 종합응용과학 - 복합부동산 = 토지와 건물이 결합되어 일체로 이용되고 있는 경우의 부동산 1. 법률적(제도적)개념의 부동산 ㄱ) 협의의 부동산 - 토지 및 그 정착물 - 토지 : 1필의 토지, 1필지마다 지번붙여 토지등기부에 기재 - 정착물 : 토지에 부착 + 계속적, 항구적으로 부착된 상태로 사용되는 것이 사회통념상 인정되는 것 토지의 일부인 정착물도 존재 토지에 계속적으로 부착된 상태가 아니라 이동이 가능한 물건은 부동산 정착물 아님 ㄴ) 광의의 부동산 - 협의의 부동산 + 준부동산 - 물권변동을 등기나 등록의 수단으로 하는 동산 + 공장재단 및 광업재단 같은 동산과 부동산의 결합물 ..

부동산저당대출 상환방식 1. 원리금균등상환방식 - 원금총액에 이자총액을 더하여 대출기간으로 나눔으로써 원리금이 일정하게 지불되는 대출방식 - 매년 원리금(상환금액)이 균등 및 일정 - 상환 초기 : 원금상환분이 차지하는 비중 小 - 상환 후기 : 원금상환분이 차지하는 비중 大 - 이해하기 ㄱ) 원리금 : 원리금 균등방식은 원리금이 동일하기 때문에 원리금 그래프 이해 ok ㄴ) 잔금 : 계속해서 갚아나가기 때문에 당연히 감소하는 방향 ok ㄷ) 이자 : 이자 지급분은 전년도 잔금에 금리를 곱한 값을 계속 지불하므로 잔금이 감소할수록 동일하게 감소해나감 ㄹ) 원금 : 원리금이 동일하므로 이자가 감소하면 원금은 당연히 증가해야 합친 값이 동일할 것 - 대출기간의 2/3정도 지나야 대출원금의 절반정도가 상환되는..

변동금리저당대출 - 금리(이자율)변동위험의 전부 or 일부를 대출자로부터 차임자에게 전가시키기 위한 융자제도 - 대출기관이 금리 변동위험 회피 & 인플레이션 위험으로부터 보호 받음 1. 변동금리대출이자율의 결정요인 변동금리의 대출금리 = 기준금리 (지표) +- 가산금리(마진) 2. 변동금리대출의 특징 - 기준금리의 조정주기 짧을수록 금리변동위험은 대출기관에서 차입자에게 더 많이 전가됨. - 기준금리의 조정주기 길수록 대출기관 입장에서 금리변동 위험 커짐 -> 최초 적용하는 대출금리를 높게함 - 향후 시장금리가 하락할 것이랑 예상 : 변동금리 상품 이용하는 것이 유리

고정금리저당대출 1. 고정금리대출이자율의 결정요인 - 고정금리대출에 적용되는 대출금리(금융기관의 요구수익률) = 예상인플레이션이 반영된 명목금리 명목금리 = 실질금리 +- (대출관련)위험에 대한 대가 + 예상인플레이션율 - 대출 이후 실질금리가 변하여도 최초에 적용된 명목금리는 변하지 않음 - 고정금리대출은 변동금리대출보다 초기 이자율이 더 높음 2. 대출기관의 대출위험(저당위험)요인 - 채무불이행위험 : 소득감소, 주택 담보가치 하락 -> 대출원금을 회수하지 못할 위험 - 고정금리대출은 금리변동 위험에 노출되어 있음 - 금리(이자율)변동위험 : 시장금리의 지속적인 상승 -> 대출이자율에 반영할 수 없는 위험 3. 조기상환위험(만기 전 변제위험) - 고정금리대출 차입자는 대출 이후 시장금리 하락하면 타 ..

부동산금융 - 부동산과 금융이 결합된 개념 - 부동산을 운용대상으로 하여 자본을 조달하는 일련의 과정 - 주택금융 & 부동산개발금융 & 부동산을 수단으로 하는 담보(저당)금융 - 주택금융 = 주택소비금융 = 소비자들이 주택을 구입하거나 주택개량을 용이하게 하는 것 - 대부분 고정금리, 저금리 - 원리금 상환은 장기분할 - 정책적인 특수금융 - 주택거래 활성화 유도 & 경기조절수단으로 활용됨 - 대출수요 증가 & 부동산 수요 증가 요인 ㄱ) 대출이자율, 대출금리 : 낮을수록 ㄴ) 대출기간(융자기간, 상환기간, 저당기간) : 길수록 1. 담보인정비율 - 융자비율, 대부비율, 대출비율, 저당비율 - LTV = 융자금 / 부동산가치 - LTV가 높을수록 융자가능금액이 증가 => 대출수요 증가 => 부동산수요 증..

포트폴리오 이론 - 고수익이 목표가 아니라 안정된 수익(잠재적 이익)의 확보에 있다는 것 - 비체계적 위험 or 불필요한 위험을 감소시키고 안정된 결합편익을 얻고자 하는 것 포트폴리오 총위험 포트폴리오 총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험 1. 체계적 위험 - 체계적위험 = 부동산시장의 구조적, 시스템적인 위험 - 모든 투자대안에 공통적으로 영향을 미침 - 회피할 수 없는 위험, 분산불가능위험 - 분산투자로 절대 제거가 불가능하여 포트폴리오의 총위험은 절대로 '0'이 될 수 없음 - ex) 이자율변동위험, 경기변동위험, 인플레이션위험 2. 비체계적 위험 - 비체계적위험 = 시장의 구조적 문제 개별투자대안마다 각각 다르게 나타나는 위험 - 포트폴리오 종목 수 증가시키면 개별자산간의 수익률 분포도가 상이..

위험-수익의 상쇄관계(Trade-off) - 높은 수익을 얻기 위해서는 그에 따른 위험도 그만큼 커짐 - 위험과 기대수익은 비례관계 1. 기대수익률의 측정 - 기대수익률 = 미래평균적으로 예상되는 수익률 - {호경기, 정상, 불경기에 발생할 확률(p) * 상황별 발생가능한 추정수익률} 의 가중평균 - 예시 문제 - 해결 방법 A : 0.3 * 100% + 0.4 * 15% + 0.3 * (-70%) = 30% + 6% - 21% = 15% B : 0.3 * 40% + 0.4 * 15% + 0.3 * (-10%) = 12% + 6% - 3% = 15% 2. 투자위험의 측정 - 투자위험 = 투자수익의 변동가능성, 기대한 투자수익의 비실현가능성, 기대와 실제의 차이, 손실의 가능성 .... - 분산과 표준편차..

회수기간법 - 투자자에게 실질적으로 귀속되는 세후현금수지를 분석대상으로 하여 회수기간을 구함 - 회수기간 = 투자금액을 회수하는 데 걸리는 기간 - 투자 채택 기준 : 투자안의 회수기간 목표회수기간 이면 투자 기각 1. 단순회수기간법 - 화폐의 시간가치 고려하지 못함 - 회수기간이 짧은 투자안일수록 = 현금흐름 GOOD = 투자의 타당성 높음 - 회수기간 이후의 현금흐름 미고려 2. 현가(PV)회수기간법 - 미래의 현금수지를 현재가치로 할인하여 투자안의 회수기간 산정 - 현금흐름에 화폐의 시간가치를 반영하면 초기현금유입이 큰 투자안이 투자이 타당성 높음

재무비율분석법 - 투자안의 재무상태 비율로 판단 - 비율을 계산하는 주체 잘못으로 왜곡 가능성 존재 - 종일 투자안이라도 재무비율마다 결정이 다를 수 있음 1. 대부비율 - 총투자액에 대한 융자금의 비율 = 대출비율, 융자비율, 담보인정비율(LTV) ... - 대부비율 높을수록 채무불이행가능성▲, 투자자의 금융적 위험▲ - 대부비율 = 융자금 / 총투자액(부동산가치) 2. 부채비율 - 자기자본(지분)에 대한 타인자본(부채)의 비율 - 부채비율 = 부채총계(타인자본) / 자본총계(자기자본) => 투자안의 대부비율이 높아지면 부채비율은 더욱 높아진다. 3. 부채감당률 - 투자자의 순영업소득이 원리금(부채서비스액)을 감당할 수 있는지의 능력을 나타내는 지표 - 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 - 부채..