부동산금융론. 부동산금융

 

 

 

부동산금융

 

- 부동산과 금융이 결합된 개념

- 부동산을 운용대상으로 하여 자본을 조달하는 일련의 과정

- 주택금융 & 부동산개발금융 & 부동산을 수단으로 하는 담보(저당)금융

 

 

 

<주택금융>

 

- 주택금융 = 주택소비금융 = 소비자들이 주택을 구입하거나 주택개량을 용이하게 하는 것

- 대부분 고정금리, 저금리

- 원리금 상환은 장기분할

- 정책적인 특수금융

- 주택거래 활성화 유도 & 경기조절수단으로 활용됨

 

- 대출수요 증가 & 부동산 수요 증가 요인

  ㄱ) 대출이자율, 대출금리 : 낮을수록 

  ㄴ) 대출기간(융자기간, 상환기간, 저당기간) : 길수록 

 

 

<부동산대출 관련 주요 비율>

1. 담보인정비율

 - 융자비율, 대부비율, 대출비율, 저당비율

 - LTV = 융자금 / 부동산가치

 - LTV가 높을수록 융자가능금액이 증가 => 대출수요 증가 => 부동산수요 증가

 - LTV가 높을수록 융자가능금액이 증가 => 대출기관 채무불이행위험 커짐 => 대출이자율 증가

 

2. 총부채상환비율

 - DTI, 소득대비 부채비율, 차주상환능력

 - DTI = 원리금 상환액 / 차입자의 연소득

   ( 원리금 상환액 = 융자금 * 저당상수 )

 

=> 주택금융에서는 MIN[LTV, DTI] 한도를 기준으로 대출가능금액 결정

 

 

<예제>

현재 은행 대출 = 7000만원

부동산 시장가치 = 5억

연소득 = 6000만원

연간 저당상수 = 0.1

LTV = 50%, DTI = 40%

추가로 받을 수 있는 대출금액 = ?

 

<해결방법>

50% (LTV) = 융자금 / 5억  -> 융자금 = 2억 5천

40% (DTI) = 원리금상환액 / 6000만원 -> 원리금상환액 = 2천 4백만원 = 0.1(저당상수)*융자금 -> 융자금 = 2억 4천

MIN[LTV,DTI] = 2억 4천 -> 2억 4천한도로 대출 가능

2억 4천 - 7000만원 = 1억 7천