겉바속촉

회수기간법 - 투자자에게 실질적으로 귀속되는 세후현금수지를 분석대상으로 하여 회수기간을 구함 - 회수기간 = 투자금액을 회수하는 데 걸리는 기간 - 투자 채택 기준 : 투자안의 회수기간 목표회수기간 이면 투자 기각 1. 단순회수기간법 - 화폐의 시간가치 고려하지 못함 - 회수기간이 짧은 투자안일수록 = 현금흐름 GOOD = 투자의 타당성 높음 - 회수기간 이후의 현금흐름 미고려 2. 현가(PV)회수기간법 - 미래의 현금수지를 현재가치로 할인하여 투자안의 회수기간 산정 - 현금흐름에 화폐의 시간가치를 반영하면 초기현금유입이 큰 투자안이 투자이 타당성 높음

재무비율분석법 - 투자안의 재무상태 비율로 판단 - 비율을 계산하는 주체 잘못으로 왜곡 가능성 존재 - 종일 투자안이라도 재무비율마다 결정이 다를 수 있음 1. 대부비율 - 총투자액에 대한 융자금의 비율 = 대출비율, 융자비율, 담보인정비율(LTV) ... - 대부비율 높을수록 채무불이행가능성▲, 투자자의 금융적 위험▲ - 대부비율 = 융자금 / 총투자액(부동산가치) 2. 부채비율 - 자기자본(지분)에 대한 타인자본(부채)의 비율 - 부채비율 = 부채총계(타인자본) / 자본총계(자기자본) => 투자안의 대부비율이 높아지면 부채비율은 더욱 높아진다. 3. 부채감당률 - 투자자의 순영업소득이 원리금(부채서비스액)을 감당할 수 있는지의 능력을 나타내는 지표 - 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액 - 부채..

어림셈법 - 화폐의 시간가치를 고려하지 못함 - 수익률법, 승수법 존재 - 수익률 : 값이 클수록 투자의 타당성 존재 - 승수 : 값이 작을수록 투자의 타당성 존재 *** 수익률법과 승수법은 역수 관계 *** [수익률법] 1. 종합자본환원율 - 종합환원율, 자본환원율, 종합수익률 - 총투자액에 대한 순영업소득의 비율 = 총자본수익률, 총투자수익률 - 종합자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액(부동산가격) 2. 지분투자수익률 - 지분투자액에 대한 세전현금수지의 비율 - 지분투자수익률 = 세전현금수지 / 지분투자액 (세전현금수지 = 순영업소득 = 부채서비스액) 3. 세후수익률 - 지분투자액에 대한 세후현금수지의 비율 - 세후수익률 = 세후현금수지 / 지분투자액 [승수법] 1. 조(총)소득승수 - 조(총)소득에..

할인현금수지분석법 - 현재의 부동산 가격이 장래의 현금흐름을 할인한 현재가치와 같다는 인식을 기초로 함 - 현금유입 = 투자를 통하여 얻는 수익 or 수입, 세후지분복귀액 - 현금유출 = 투자에 소요되는 현금지출, 투자비용, 투자금액, 초기지분투자액 - 장래 예상되는 현금유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고 이것을 서로 비교하여 투자의 타당성을 분석하는 방법 - 순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI) 존재 1. 순현재가치법 = NPV - 순현재투자가치, 순현가 - 순현가 = 현금유입의 현재가치의 합 - 현금유출의 현재가치 - 할인율은 사전에 결정되어야 함 : 최소한의 요구수익률로 결정하기 때문에 투자주체마다 달라짐 - 순현가 > 0 : 현금유입의 PV합이 현금유출의 PV합을 공..

1. 이자율의 개념 - 단리 : 투자원금에 대해서만 붙는 이자 - 복리 : 지급받을 이자가 원금에 가산되어 또 이자 발생 최초의 투자금액시 수익을 창출하고 그 수익이 재투자됨을 가정 부동산투자에서 주로 사용하는 이자율 ex) 이자율 = 10%, 현재 100만원의 2년 후 가치 = ? - 단리 : 100 + 100 * 0.1 * 2 = 120만원 - 복리 1년 후 = 100 + 100 * 0.1 = 110만원 2년 후 = 110 + 110 * 0.1 = 121만원 *** 내가계수(미래가치계수) = (1 + r)^n *** - 수익률 = 현재가치를 미래가치로 만들어주는 이자율 - 할인율 = 미래가치를 현재가치로 만들어주는 할인율 현재가치 : PV = FV / (1+r)^n 미래가치 : FV = PV * (1..

영업현금흐름 - 영업현금흐름 : 부동산 보유기간 동안 운용, 임대 활동으로부터 발생하는 현금수입과 현금지출을 측정하는 것 - 가,유,순,전,후 가능총소득 + 기타소득 - 공실 및 대손충당금 -------------------------------------- = 유효총소득 (영업수익) - 영업경비 --------------------------------------- = 순영업소득 (총투자액에 대한 결과물) - 부채서비스액 --------------------------------------- = 세전현금수지 (지분투자에 대한 결과물) - 영업소득세 --------------------------------------- = 세후현금수지 1. 기타소득 - 임대료수입 외에 얻는 부가적인 수입 : 영업외수입 ..

부동산투자 - 투자 : 장래의 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 소비를 희생하는 행위 - 소득이득과 자본이득의 기대 : 부동산은 영속성과 내구성을 지녔기 때문에 보유기간 동안 운영 및 임대를 통해 소득이득을 얻을 수 있으며 투자기간 말에 처분을 통한 자본이득을 얻을 수 있는 장점 보유 ㄱ) 소득이득 = 임대료 수입, 지대수입.... => 부동산의 전형적인 보유기간 동안 발생하는 이득 ㄴ) 자본이득 = 매매차익, 양도차익... => 부동산 취득 후 자산가치 상승으로 인한 이득 부동산 루틴 : 취득 → 운영 → 처분 운영 : 소득이득 처분 : 자본이득 투자의 기회비용 = 요구수익률 - 투자자가 대상부동산에 자본을 투자하기 위해 충족되어야할 최소한의 필수수익률 - 자본의 기회비용 ㄱ) 시간에 대한 비용(보상..

부동산조세 - 공적 기관이 자신의 활동을 수행하는 데 필요한 재원을 조달하는 것이 목적 1. 부동산 자원배분 - 외부효과로 발생하는 과소생산(소비), 과다생산(소비) 등의 시장실패를 수정하여 자원배분 효율성 제고 - 취득세 인하 : 주택의 상대적 가격을 하락시킴 => 수요 증가 유도 - 부동산 수요 공급을 조절하는 자원배분 기능 보유 - 사적부문에서도 자원배분 기능 보유 - 보유세를 부과할 때 그 용도에 따라 차등과세 2. 부동산 경기조절 3. 소득재분배 - 부동산에 관한 상속세, 증여세 등은 사회계층간의 소득 격차를 좁히는 기능 - 정부의 시장 개입으로 불균형 문제 일정 정도 해소 4. 투기억제 및 지가 인정 5. 주택문제 해결 부동산조세의 전가와 귀착 - 부과된 세금의 일부를 타인에게 떠넘기려고 하는..

공공임대주택공급정책 - 직접정책 - 정부 등 공적주체가 재원 투입 - 사적 임대주택시장보다 낮은 임대료 책정 -> 공공임대주택 공급 증가 - 공적주체가 지원을 받아 건설 or 기존주택 매입하여 임대 (임대주택정책) - ex) 행복주택공급 - 사적 임대주택시장(민간이 공급)과 공공임대주택시장(정부가 공급) 이원화 -> 부분시장으로 구분 - 임대료는 이중가격으로 형성됨 1. 단기효과 - 공공임대주택의 임대료가 사적임대주택의 임대료보다 낮아야 저소득 임차인 보호효과 발생 - 공공임대주택 공급 → 사적 임차인은 임대료가 낮은 공공임대주택으로 이주 → 사적 임대주택의 수요 감소 → 사적시장의 임대료 하락 2. 장기효과 - 임차인 입장에서는 시장임대료보다 낮은 공공임대주택을 공급받아 차액만큼을 정부로부터 보조받는 ..