부동산학 총론. 부동산 특성

 

 

 

부동산 특성

 

1. 토지의 자연적 특성

 

- 부동성 : 위치 고정, 비이동성, 지역시장, 국지적시장, 입지선정의 중요성, 지역분석 필연화

- 부증성 : 유한성, 토지이용을 집약화시킴, 희소성 증가, 최유효이용 근거, 법적규제가 많은 이유

                토지공급은 부증성의 예외 아님 주의, 그냥 용도전환측면

- 영속성 : 영원히 지속, 물리적인 감가 미발생, 소모를 전제로 하는 재생산 이론 적용 불가

                이용이익, 사용이익을 획득하게 함, 임대차 시장 형성

- 개별성 : 물리적으로 완전히 동일한 토지 미존재, 비대체성, 비동질성, 일물일가 법칙 미성립

                (일물일가 = 동일한 물건에는 하나의 가격만이 성립하는 법칙)

- 인접성 : 상호연관성, 연결성, PIMFY(개발유치현상), NIMBY(개발기피현상)

 

 

 

2. 토지의 인문적 특성

 

- 인간과 토지의 관계에서 발생하는 특성

- 용도의 다양성 : 변용성, 다용도성, 토지의 경제적 용도적 공급을 가능하게함

                            최유효이용의 성립 및 판단근거가 됨

- 병합, 분할의 가능성 : 분합성, 효율적인 합병분할은 용도의 다양성을 지원

- 위치의 가변성 : 토지의 부동성으로 인해, 토지의 상대적 위치가 변할 수 있고 토지가치도 변함

                            사회적 위치 가변성 // 경제적 위치 가변성 // 행정적 위치 가변성

- 국토성 : 개인소유의 대상이 되기도 하지만 국토의 일부, 토지공개념