[투자자산운용사] 나 혼자 정리하는 1과목 3장

1과목. 금융상품 및 세제

3장. 부동산관련 상품

 

부동산

-토지 및 그 정착물

-자연적 특성; 부동성/ 영속성/ 부증성/ 개별성

-인문적 특성; 용도 다양성/ 합병,분할 가능성/ 가변성(사회적,경제적,행정적 위치가)

-부동산 물권; 지배성/ 배타성/ 절대성

-부동산 경기; 순환주기 김/ 일반경기보다 후행(상업, 공업용은 일치/ 주거용은 역순환)

 

 

투자의 타당성

-간편법; 미래의 현금흐름을 할인X

 순소득승수 = 총 투자액 / 순운용소득

 순수득승수의 역수 = 투자이율

 자기자본수익률 = 세전현금흐름 / 자기자본투자액

 

-현금흐름할인법; 미래의 현금흐름을 할인O ---> 화폐의 시간가치 개념 적용

 NPV(순현재가치)=현금유입PV-현금유출PV (NPV>=0;채택, 큰 순서로)

 IRR(내부수익률)=NPV를 0으로 만드는 할인율 (IRR>=요구수익률;채택, 큰 순서로)

 PI(수익성지수)=현금유입PV/현금유출PV (PI>=1;채택, 큰 순서로)

 

-전통적 감정평가법; 비교방식(거래사례비교법)/ 수익방식(수익환원법)/ 비용방식(원가법)

 

 

부동산 조사 확인

-토지 이용계획확인서 -> 공법상 이용제한 확인

-등기부 등본 -> 권리사항 ( 갑구:소유권, 을구:제한물권)

-지적공부, 건축물대장 -> 물리적 특성

 

 

부동산 가격 결정

-시장가격; 거래현장의 매도. 매수 호가

-기준시가; 국세 부과 위해

-시가표준액; 지방세 부과 위해

-감정평가액; 감정평가사가, -공시지가; 국토부장관이 1/1에, -개별공시지가;시.군.구청장이

-영향을 주는 요인; 효용, 상대적 희소성, 유효수요가 결합하여 발생

 

 

용도지역; 중복되지 않도록 지정 (도시-주상공녹, 관리, 농림, 자연환경보전)

용도지구; 용도지역 보완, 중복지정 OK

용도구역; 용도지역, 지구와는 관계없이 독자적으로 지정

건폐율 = 건축면적/대지면적, 용적률 = 지상층연면적합계/대지면적

 

 

프로젝트파이낸싱(Project Financing)

-미래에 발생하는 현금흐름이 담보 ---> 개발사업에 필요한 자금 조달

-장점; 비소구금융, 부외금융효과, 위험배분

-단점; 복잡한 계약, 금융비용up, 당사자간 이해조정down

-PF의 구분-Bridge Loan; 인허가 종료되지 않은 시점에 실시

-본 PF; 인허가 종료된 후 착공시점에 실시/ 자금규모 大/ 대출기간 장기

 

 

부동산 가치평가

-가치발생요인

효용성; 부동산 사용수익 후 얻을 수 있는 사용가치성

상대적 희소성; 부동산 양이 한정되어 있어 가치 발생

유효수요; 부동산 수요 욕구 + 구매능력을 갖춘 수요

 

 

부동산 감정평가

비용접근법 (원가방식)	시장접근법 (비교방식)	소득접근법 (수익방식)
대상부동산 가격산정 ; 토지가치 + 건물가치	대상부동산과 동일, 유사 부동산의 거래사례 비교	미래 산출할 것으로 기대되는 것을 할인하여 가격산정

건물가치;재조달원가-감가수정

 

 

 

부동산 투자가치 분석

 

가능 총 소득(PGI); 임대가 가능한 최대면적으로 이해

(-) 공실, 대손충당금

(+) 기타소득

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(=) 유효총소득

(-) 영업경비; 자본적 지출, 감가상각비 제외