[공인중개사법령 및 실무] 1편 공인중개사법 - 1장. 총칙

1편. 공인중개사법

1장. 총칙

 

[공인중개사법의 성격]

- 민법 < 상법 < 공인중개사법 < 농업협동조합법

- 개업공인중개사는 민법, 상법, 공인중개사법의 적용을 받음

- 공인중개사법은 민법과 상법의 특별법적 지위에 있다

- 공인중개사법은 부동산중개에 관한 일반법적 성격을 가진다

- 공인중개사법은 중간법, 혼합법에 해당

- 공인중개사법은 국내법

- 공인중개사법은 공법(관청->개인 : 행정처분), 사법(개인 - 개인)이 혼합된 중간법

- 선관주의의무 -> 비명문 -> 판례상 의무

 

 

[공인중개사법의 제정목적]

-공인중개사법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산 중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다

 

 

[공인중개사법령상 용어의 정의]

- 개업공인중개사 : 이 법에 의하여 중개사무소의 개설, 등록을 한 자

- 소속공인중개사 : 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(법인인 경우 사원 또는 임원 포함), 중개업무 수행 , 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자

- 중개보조원 : 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자 --> 계약서 작성 불가

 

- 중개업 : 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것

- 중개 : 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것

 

**사원 or 임원**

1. 법인에만 존재

2. 1/3 이상이 공인중개사일 것

   2/3 는 공인중개사 아니어도 ok

   전원이 교육은 받아야 함 --> 자격유무 불문

 

 

- 우연한기회, 단 1회 --> 업에 해당하지 않음 주의

- 미성년자 : 시험은 볼 수 있지만 개업공인중개사는 불가능

 

판례들

- 개업공인중개사가 거래당사자 쌍방으로부터 모두 중개의뢰를 받아야하는 것은 아님

- 쌍방중개, 일방중개에 의하여 중개대상물의 매매,교환,임대차 기타 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 것 역시 중개업무에 포함

- 건물 이외의 토지의 정착물 -> 토지의 일부로서 토지와 별개의 독립한 거래 대상이 될 수 없음

- 명인방법을 갖춘 수목의 집단 -> 부합관계 종료 상태, 토지와 별개의 독립한 부동산으로서 중개대상물에 해당

 

- 중개 : 법률(행위를 알선), 대법원(법률행위 성립에 조력하는 사실행위)

- 개업공인중개사와 의뢰인의 관계를 민법상 위임관계와 같다고 봄, 위임과 중개는 선관의무 부담

 

- 부동산뉴스 대표 : 1년, 1천 --> 유사명칭 사용

- 중개행위에 해당하는 지 여부는 개업공인중개사의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정해야한다.

- 중개행위인지의 여부는 개업공인중개사가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 가지고 있었는가를 기준으로 판단 --> 주관적으로 한다는 것이므로 오답

 

 

 

**농업협동조합법상의 지역농업협동조합**

1. 분사무소 설치 가능

2. 책임자 --> 공인중개사일 필요 X

3. 등록없이 중개하는 특수법인

4. 1천만원 이상의 업무보증설정 요

5. 조합원을 상대로 농지만을 중개

 

**부동산중개업을 위한 협동조합 기본법상의 협동조합(사회적협동조합 제외)**

1. 불특정 다수를 상대로 모든 중개대상물 중개

2. 2억원 이상의 업무보증설정 요

 

 

 

[중개대상물의 범위]

 

중개대상물의 조건

1. 사적거래 가능해야 함

2. 규정있어야 함

3. 개입 가능해야 함

 

 

중개대상물에 해당하는 것들

- 분양권 (동, 호수를 특정하여 분양계약이 체결된 미완성의 아파트에 대한 거래의 중개)

- 공장재단

- 저당권

- 지상권

- 가압류된 공장

- 상속된 토지

 

중개대상물에 해당하지 않는 것들

- 아파트 입주권 (아파트 분양예정자로 선정될 수 있는 지위)

- 공장재단을 구성하는 공업소유권 및 시설 등을 각각 분리시킨 것

- 광업재단에 속한 광업권

- 가식(임시로, 대충)의 수목이나 암석, 토사(토지의 일부)

- 권리금 : 무형이라서 중개대상물 아님, 참고로 수고비로 수수하는 것 가능 ( = 금품 초과수수 가능)

- 무주부동산 ( 주인없는 것은 행정재산에 들어가기 때문에 처분불가)

- 항공기

- 분묘기지권(법정지상권, 일신전속성)

- 점유권

- 특허권

- 쉽게 분리, 철거가 가능하고 주벽이라고 할만한 것이 없는 세차장 구조물

- 금전채권은 법령에서 정한 중개대상물이 아니므로 금전채권 매매계약을 중개한 것은 법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 않음

 

 

 

**유치권**

1. 성립 : 법률규정

2. 이전 : 법률행위 <-- 중개 가 이제 개입가능